Vie des affaires
Syndics de copropriété
Des syndics de copropriété suspectés de pratiques illicites par l'administration
La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a contrôlé près de 300 syndics de copropriété en 2018. Les investigations ont relevé, d'une part, de nombreuses irrégularités dans les contrats-types proposés aux copropriétaires et, d'autre part, plusieurs pratiques anticoncurrentielles notamment des suspicions d'entente entre les syndics de copropriété. Notons, avant cela, que les sanctions des manquements imputables aux syndics de copropriété sont renforcées depuis le 1er juin 2020.
Un renforcement des sanctions
Le prix des prestations des syndics de copropriété est déterminé en fonction de l’état et des spécificités de la copropriété et du nombre de lots. Cela étant, la rémunération du syndic est obligatoirement fixée de manière forfaitaire.
Depuis le 1er juin 2020, est puni d'une amende administrative, de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale, le fait de ne pas respecter (loi 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A) :
-la rémunération au forfait du syndic de copropriété ;
-les dispositions du contrat-type sur la mission du syndic ; ce contrat devant être accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.
Les anomalies dans les contrats-types
Des mentions manquantes
Les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont vérifié les contrats-types des syndics de copropriété et ainsi le respect des dispositions relatives à la protection des copropriétaires. 46% des établissements contrôlés en 2018 ont présenté des anomalies, contre 63% en 2017.
Les contrôles ont relevé dans ces contrats-types l'absence de certaines mentions obligatoires notamment lorsqu'il s'agissait de comparer plusieurs offres de syndics de copropriété.
Ces défauts d'information ont privé ainsi les copropriétaires d’éléments, parfois essentiels, dans les prises de décision qui les liaient au syndic de copropriété.
Des facturations irrégulières
S'agissant du prix des prestations, plusieurs irrégularités ont été constatées, notamment :
-la facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n’est possible qu’à compter de la mise en demeure de celui-ci ;
-la facturation de frais de reprographie concernant les missions du syndic (ex : les documents nécessaires pour l’assemblée générale annuelle) alors qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire ;
-la facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;
-des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques alors que cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;
-la majoration des heures passées en assemblée générale au-delà de la durée prévue alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut pas être majoré ;
-des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.
Les indices de pratiques anticoncurrentielles
Les investigations menées par les agents de la DGCCRF ont également relevé plusieurs indices de pratiques pouvant fausser le jeu de la concurrence. Il s’agissait de suspicions d’entente entre :
-des syndics de copropriété issus d’un même groupe et situés dans une zone de chalandise commune ;
-des syndics de copropriété indépendants exerçant dans une même zone de chalandise ;
-des syndics de copropriété et des promoteurs immobiliers appartenant à un même groupe ;
-des syndics de copropriété et des prestataires de services intervenant dans le secteur immobilier en raison de la similitude des prix et des prestations proposées.
Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, www.economie.gouv.fr/dgccrf/, information du 13 avril 2021
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Date: 13/01/2026